2008年01月10日
防火地域、準防火地域に建築可能な建物と火災保険の関係
●防火地域、準防火地域とは
「この場所には火災に強い建物を建ててください」と定められた地域です。
つまり、市街地の中心部分などの建物密集地は、いったん火災が発生すると被害が拡大する場合が多いので地域全体を火災の危険から守る為の規制です。
防火地域内では３階建て以上、又は延べ面積が１００㎡を超える建築物は鉄筋コンクリートなどの「耐火建築物」とし、その他の建築物は「耐火建築物」又は「準耐火建築物」としなければならない。
「準防火建築物」とは、柱が木造や鉄骨であっても、外壁などに耐火性の優れた軽量コンクリートなどを使用し、耐火建築物に準ずる性能を持った建物です。
また、こういった制約もある反面、建ぺい率の緩和措置も取られています。建ぺい率とは「敷地の何パーセントの部分まで建物が建てられるか」を定めた値の事です。
防火地域などでは、敷地全体、つまり１００％の部分に建物を建てることが可能となる場合もあります。
●確認方法
防火地域か準防火地域の判別は、建築確認申請書の第三面の「防火地域」欄に記載されており、市町村のホームページなどでも検索できます。
●準耐火建築物の確認方法と火災保険の料率
これも建築確認申請書の第四面の「耐火建築物」欄に記載されています。
①準耐火建築物（イ‐１）とあれば１時間準耐火性能があり「Ａ構造」
②準耐火建築物（イ‐２）とあれば４５分準耐火性能があり「Ｂ構造」
例えば、木造住宅であれば通常「Ｃ構造」ですが、建築確認申請書に「準耐火建築物（イ‐２）」とあれば「Ｂ構造」となり火災保険の料率が低くなり、かつ地震保険の料率も低くなります。
尚、ツーバイフォー住宅などで「省令準耐火構造」という建物もありますが、これは「準耐火建築物」とは意味が異なりますので注意が必要です。
一戸建の新築やマンションご購入の際は、住宅ローン対応の火災保険、地震保険を比較していただき、ぜひご用命ください。
2007年11月09日
建築基準法の改正とその影響
まずは「建築基準法」とは・・、一戸建てやマンションなどすべての建物を建築するときに関わってくる基本的な法律です。建物の構造、設備や用途、さらに敷地と道路との関係などを規制しています。
昭和２５年の制定以来たびたび改正されてきましたが、今回、最新の改正版が本年６月２０日より施行されています。一般のユーザーにとってあまり関係ないように思えますが、着工前の住宅を購入する場合など、少なからず影響が出ています。
改正の趣旨
●耐震偽装の再発防止
改正の概要
●一定の高さ以上の建築物は第三者機関による構造計算の二重のチェックが必要。
１）木造：高さ１３ｍ超又は軒の高さ９ｍ超
２）鉄筋コンクリート造：高さ２０ｍ超
●マンションなど３階建て以上の共同住宅は、建築途中で中間の検査が必要になった。
●建築士等の業務の適正化／罰則の強化。情報開示など。
特にマンションなど社会問題化した耐震偽装の再発を防止するのが目的で施行され、ユーザーにとっては、今までより安心して住宅を購入できるという意味では大きなメリットです。
しかしながら、上記のような建築時の申請・手続き等が変わったことによる混乱が発生し、着工・引渡しが遅れるなどのマイナスの影響も出ているそうですが、これも一時的なものと考えられます。
一戸建の新築やマンションご購入の際は、住宅ローン対応の火災保険、地震保険を比較していただき、ぜひご用命ください。
参照）国土交通省：平成１９年６月２０日施行の改正建築基準法等について
2007年09月12日
火災保険における台風被害（風災）の支払い方法
年間を通して、最も台風が起こりやすい時期に入りましたが、ここでは火災保険における台風被害（風災）の支払い方法について解説いたします。「火災・爆発」などによる支払い方法に比べ「風災・雪災」の場合は異なりますので注意が必要です。
●フランチャイズ方式
従来の住宅火災保険と同様、ＡＩＵのスイートホームプロテクションにおいても一般的な支払い方法です。
風災における損害額が２０万円以上になった場合に、損害認定額すべてをお支払いするものです。（ただし保険金額が上限）
例）
ケース１：損害認定額が２１万円の場合
お支払い金額は２１万円です。
ケース２：損害認定額が１９万円の場合
お支払い金額は０です。
●ディダクティブル方式（免責方式）
上記、フランチャイズ方式に対して、スイートホームプロテクションなど新型の火災保険の場合、この方式も選択が可能になりました。
いわゆる免責金額を設定する方式で、免責金額２０万円・１０万円の２つのパターンが選択できます（マンションなどＭ構造・Ａ構造の場合は「免責なし」も選択可能）。
自動車保険の車両保険などの免責金額と同じ方式です。
例１）免責２０万円
ケース１：損害認定額が２１万円の場合
お支払い金額は１万円です。（２１万円―２０万円＝１万円）
ケース２：損害認定額が１９万円の場合
お支払い金額は０です。（１９万円―２０万円＝－１万円→０）
例２）免責１０万円
ケース１：損害認定額が２１万円の場合
お支払い金額は１１万円です。（２１万円―１０万円＝１１万円）
ケース２：損害認定額が１９万円の場合
お支払い金額は９万円です。（１９万円―１０万円＝９万円）
☆現状ご契約が多いのは、損害認定額が２０万円未満の場合は自己負担していただき、損害認定額が２０万円以上の高額になった場合にすべてお支払いさせていただき、お客様のご負担をゼロにするフランチャイズ方式が一般的です。
一戸建の新築やマンションご購入の際は、住宅ローン対応の火災保険、地震保険を比較していただき、ぜひご用命ください。
2007年07月09日
一戸建とマンション 住まい選びのメリット・デメリット
マイホームを購入される際、一戸建かマンションかで悩むケースが多いと思います。
ここでは、各個人によってはメリットと感じられる事もデメリットになる場合や、その逆のケースもありますので、ご参考までにそれぞれの特徴を挙げます。
●防音
一戸建の場合、隣家との空間がありますが、マンションは壁一枚をはさんで隣家と接触するので一般的にはマンションの方がお隣や上層階からの音は気になります。
ただし、最近のマンションは防音性も増し、高層マンションなどでは外部からの音は少なくなっています。
●リフォーム
一戸建てのほうが圧倒的に自由度があります。一戸建の場合、増築・建替えも可能です。
●資産価値
土地の価格が高い日本において、現時点では分譲マンションに比べ、土地を専有する割合が高い一戸建の方が長期的な資産価値はありそうです。
●眺望
高層マンションなどは圧倒的に眺望はいいですが、これは個人の価値観により差異があります。
●セキュリティー
オートロックなどが完備されているマンションに分がありそうです。ただし、一戸建も警備会社などによる対策次第では、かなり高いセキュリティーが実現可能です。
●設備
昨今、床暖房や共用部分のコミュニティールームの設置など、設備の充実したマンションが多くなっています。コストを掛ければ一戸建も充実しますが、コストパフォーマンスという点ではマンションがやや有利です。
●立地
一般的にマンションの方が駅に近い場合が多いのですが、環境を重視するということであれば、一戸建が多い第一種・第二種低層住居専用地域など、低層住宅の良好な環境の保護を目的とした地域では住環境が良いとされています。
●高齢者対応
高齢者にとっては一戸建ての２階に上り下りするより、マンションでエレベーターを使う方が楽と言う声も聞きます。ただし、一戸建の場合も、一階部分をうまく利用（もしくは平屋）したり、バリアフリーへのリフォームも有効な手段です。
●冷暖房のコスト
マンションの方が気密性が高い場合が多く、コストは抑えられます。
●修繕計画
マンションは一般的に管理組合があり、強制的に修繕積立費を徴収されるので、計画が立てやすい（既に計画が立っている）が、運営する管理組合の総会などへの出席がわずらわしいという方もいます。
一戸建の場合でもしっかり修繕計画を立てれば、個人の裁量でコストを抑えられるメリットもあります。
●非難
高層マンションなどは一戸建に比べれば非難の際、どうしても不利になるケースはあります。火災報知機設置の義務化により、一戸建ての火災による死傷者は減ると思われますが、総合的な安全性では次項で述べる耐火性能に依存する部分は大きいはずです。
●防火＋火災保険
マンションは鉄筋コンクリート造が多く、耐火性に優れている為、火災保険料を低く抑えられるケースが多い。
しかし、一戸建も昨今、耐火性能が向上し、ツーバイフォー住宅などの省令準耐火構造や特定ハウスメーカーの防火住宅であれば、木造でも耐火性能がかなり高く、火災保険も割安になります。
一戸建の新築やマンションご購入の際は、住宅ローン対応の火災保険、地震保険を比較していただき、ぜひご用命ください。
2007年05月11日
住宅ローン控除の特例の創設
平成１９年から、地方分権を進めるため、国税（所得税）から地方税（住民税）へ税金が移し替えられます。この税源移譲にあたり、ほとんどの方が、所得税が減り住民税が増えることとなりますが、住宅ローン控除は所得税（国税）からの還付であるため、本来受けられるはずの減税額が減少します。
そこで、今回新たに、「控除期間の延長」で控除不足部分をカバーする特例ができました。
これにより、住宅ローン控除期間を「現行の１０年」から「特例で１５年」を選択することが可能になりました。ただしこの特例では、以下の通り、現行に比べ控除率が低くなったため、一概に特例を選択した方が有利とは言えないので、個々の住宅ローンの借入額や所得税から、減税効果があるのはどちらかを判断する必要があります。
●現行（住宅ローン控除期間１０年）
１）平成１９年に居住した方
ローン残高２５００万円以下の部分について、１～６年目の控除率＝１％、７～１０年目の控除率＝０．５％。（ただし合計控除額の上限２００万円）
２）平成２０年に居住する方
ローン残高２０００万円以下の部分について、１～６年目の控除率＝１％、７～１０年目の控除率＝０．５％。（ただし合計控除額の上限１６０万円）
●特例（住宅ローン控除期間１５年）
１）平成１９年に居住した方
ローン残高２５００万円以下の部分について、１～１０年目の控除率＝０．６％、１０～１５年目の控除率＝０．４％。（ただし合計控除額の上限２００万円）
２）平成２０年に居住した方
ローン残高２０００万円以下の部分について、１～１０年目の控除率＝０．６％、１０～１５年目の控除率＝０．４％。（ただし合計控除額の上限１６０万円）
一戸建の新築やマンションご購入の際は、住宅ローン対応の火災保険、地震保険を比較していただき、ぜひご用命ください。
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